マンション投資の相談先｜会社紹介・売主・購入後の管理

Oh!Yaは希望する不動産投資会社への面談と、複数社への一括資料請求を別に提供。トウシェルは相談内容に応じて不動産投資会社を紹介します。紹介された会社と物件の売買契約を結ぶため、紹介サービスの利用と売主の選択は別です。

JPリターンズは自社が売主の物件を提案し、仲介手数料無料と案内しています。仲介手数料が0円でも、売買代金、登記費用、融資費用、保有中の管理費は別に必要です。

FJネクストはオンラインと対面の個別相談、オンラインセミナーを案内。ガーラマンションなど、同社の取扱物件に関わる提案となります。

フィジックは1Rマンションを検討する人向けに、FPとのZoom面談で価格の構造、修繕積立金、業者選びなどを扱います。戸建て、自宅用物件、売却の相談は対象外と案内。投資用ローンの利用条件により受付の可否も変わります。

月の入金額から、ローン返済、管理費、修繕積立金、賃貸管理料を引き、固定資産税と保険料も月額へ割り戻すと、継続して必要な持ち出しを算定できます。空室期間は家賃が減ってもローンと管理費が続きます。

たとえば家賃8万円、返済6万円、管理費等1万5000円、税・保険の月割5000円なら、空室と退去費用を含める前でも月の手残りは0円です。この数字は仮定の計算例です。退去と設備交換が発生すると追加の資金が必要です。

サブリース会社が物件を借り上げ、入居者へ転貸する方式では、家賃改定や解除条件を契約書で定めます。国土交通省は、家賃の減額、契約期間中の解除、維持保全や原状回復などの負担を契約前説明の対象としています。

家賃保証の期間と、同額の家賃を受け取れる期間は別の条件です。契約で定める家賃改定日、免責期間、設備交換負担、所有者から解除する条件が、空室時の手取り額と売却に影響します。

すでに物件を持つ場合は、新規購入相談に加え、既存ローンの借り換えが検討対象になります。INVASEは投資用ローンの無料WEB診断と借り換え支援を提供し、融資承認時には借り換え手数料が発生する流れです。

金利が下がっても、借り換え費用と残期間を含めた総支払額が計算条件です。返済期間を延ばすと月額は下がる一方、利息を払う期間が延びます。月額軽減と総額軽減を同じ数字として扱うと、実際の負担を取り違えます。

売却価格から残債、仲介費用、繰上返済費用、税などを引いた結果が売却時の手残りです。売却額より残債が大きければ、差額の自己資金を追加する必要があります。家賃収入のある物件でも売却時に追加負担が残ります。

相談時には満室の計画に加え、空室、金利上昇、家賃低下、修繕積立金増額の試算を受け取る必要があります。価格と収支、契約の負担範囲が具体化した後で、同じ条件の物件と照らし合わせる順序です。

保有する投資マンションの家賃下落や空室で売却を検討している人には、不動産トラブル解決協会の相談窓口があります。相談料は無料で、サブリース物件の売却も扱います。遠方で面談する場合は、合意した交通費の負担が生じることがあります。

すでに物件の提案を受けている場合は、資料を診断する窓口があります。無料診断の対象は提案中の物件資料と収支表で、修繕積立金の増額、空室、税金などを加えた試算を説明するものです。自宅や投資物件を売るための査定とは目的が異なります。

診断を受けることと、提携不動産会社から物件を買うことは別の手続きです。売買代金、借入利息、登記、管理費、修繕積立金などは購入・保有する場合に必要です。